Quando costa un''agenzia immobiliare ? Percentuali e provvigioni

 

Quando si decide di vendere casa o di comprare casa ci si può affidare ad un'agenzia di intermediazione immobiliare.

Tuttavia, per tale opera di mediazione tra venditore e acquirente, le agenzie immobiliari si fanno pagare una provvigione che varia a seconda delle province.

Cosa paghi con la provvigione all'agenzia immobiliare
se non sai che le prestazioni dell'agente immobiliare a cui ti sei rivolto sono del tutto gratuite? 

L'agente infatti non viene retribuito da te quando fissa gli appuntamenti con i compratori; il suo compenso scatta quando mette in contatto venditore e acquirente.

Significa che, teoricamente, l'agente immobiliare potrebbe anche non seguire le pratiche burocratiche legate alla compravendita e avere in ogni caso diritto al suo compenso, per il solo fatto di aver trovato l'acquirente del tuo appartamento.

La provvigione inoltre, quando si concretizza l'acquisto, deve essere corrisposta sia dal venditore che dall'acquirente, a seconda di quanto è stato pattuito al momento del mandato conferito dal venditore; tuttavia è possibile che nel contratto si stabilisca che il compenso sia a carico esclusivo dell'acquirente; quest'ultima è una formula che alcune agenzie usano per stimolare i clienti a conferire loro il mandato.

Ma cosa paghi con la provvigione? 

L'acquirente, secondo una sentenza della Corte di Cassazione, è obbligato a pagare l'agenzia se quest'ultima è stata incaricata dal venditore e se è stata in grado di trovare il compratore, agendo da mediatore. 

La provvigione dunque è una retribuzione per la mediazione tra le parti, che ha come risultato l'avvenuta compravendita, come stabilito dall'articolo 1755 del Codice Civile.
Il compenso verrà corrisposto al momento dell'accettazione della proposta d'acquisto da parte del compratore, dunque prima del rogito che sancisce il passaggio di proprietà.

Calcolo della provvigione dell'agenzia immobiliare

ll compenso dell'agenzia immobiliare corrisponde a una percentuale del prezzo d'acquisto dell'immobile. Il fatto che debba essere pagata sia dall'acquirente che dal venditore è una prova del ruolo neutrale che il mediatore immobiliare deve svolgere nel corso della trattativa, fino all'avvenuta compravendita.

La normativa in materia non stabilisce esattamente a quanto debba ammontare la provvigione; tuttavia la Camera di Commercio ha indicato delle percentuali orientative, che variano a seconda delle regioni e a volte anche delle singole città italiane. Il panorama dunque è molto diversificato; in media venditore e compratore pagano il 2-3% del prezzo di vendita.

È sempre bene sapere qual è la tariffa media in vigore nella tua provincia o città. Consultando la guida pubblicata dalla Camera di Commercio potrai avere in mano uno strumento per trattare con l'agenzia immobiliare a cui hai deciso di rivolgerti. Devi tuttavia considerare che le percentuali indicate dalla Camera di Commercio non sono vincolanti e l'agenzia ha piena libertà in materia.

Attenzione alle percentuali quindi. Ogni agenzia immobiliare ha ampia discrezione, tanto che queste percentuali possono salire sensibilmente a seconda dei casi. Nelle agenzie tradizionali si può persino arrivare a pagare oltre il 5% da accollare sia a venditore che compratore.

L’agente immobiliare deve essere pagato prima del rogito?

Una cosa è stabilire, però, quando scatta il diritto al compenso, un’altra invece è quando va concretamente effettuato il pagamento. 

Le parti, infatti, potrebbero ben stabilire un preciso giorno o situazione entro cui il cliente debba corrispondere l’onorario all’agente immobiliare, a prescindere dal fatto che il diritto di quest’ultimo sia maturato in un momento precedente. 

Pensa, ad esempio, a ciò che succede quando vai in un albergo: non paghi la stanza al termine di ogni giorno, ma solo alla fine della vacanza. E lo fai per convenzione e non certo perché, prima di tale momento, l’albergatore non abbia diritto alla prestazione per i singoli giorni in cui hai goduto del servizio. 

Così, il contratto di mediazione potrebbe ben fissare l’obbligo del versamento della provvigione al momento del contratto preliminare o del rogito notarile. In tal caso, sarai tenuto ovviamente a rispettare gli impegni presi.

Ma se il contratto non dice nulla come si fa? Quando va pagato l’agente immobiliare se le parti non hanno stabilito nulla a riguardo? Bisogna richiamarsi agli usi e consuetudini commerciali eventualmente raccolte alla Camera di Commercio locale. Ma anche lì non è detto che la questione venga risolta in modo chiaro. 

Ecco allora che dovremo riportarci alle norme generali del Codice civile. Norme secondo cui il compenso va sempre pagato non appena «matura il diritto». E, come detto, il diritto alla provvigione scatta quando tra le parti si è formato un vincolo giuridico. Risultato: ben potrebbe l’agente immobiliare chiedere di essere pagato prima del rogito. Egli, infatti, ha già maturato il diritto al proprio compenso.

Che succede se poi non si firma il rogito?

Probabilmente, alla lettura di questi chiarimenti, ti sarai chiesto che succede se, nonostante la firma della proposta di acquisto/vendita e magari del contratto preliminare, non si dovesse firmare più il rogito. Al di là delle azioni esperibili contro la parte che si sottrae al rogito, quali sono gli obblighi delle parti verso l’agente immobiliare? 

Quest’ultimo ha ugualmente diritto al compenso? E se la provvigione è stata già versata, ma poi la proprietà non viene più trasferita, l’agente deve restituire la somma ricevuta?

Il mediatore matura il diritto al compenso anche quando l’affare tra le parti non si conclude per colpa di una di queste. Così, se nonostante l’intervento dell’agente immobiliare, il venditore o il compratore non si presenta più dal notaio con una scusa qualsiasi, la provvigione è ugualmente dovuta. 

L’unico caso in cui non bisogna pagare l’agenzia è quando di dimostri che il rogito non è stato firmato proprio a causa del comportamento non corretto dell’agente: si pensi al caso in cui abbia taciuto un abuso edilizio, risultato presente solo dopo la firma del compromesso, o in cui abbia presentato un cliente inaffidabile dal punto di vista economico (perché protestato o soggetto a fallimento).

In tutti gli altri casi, quindi, a prescindere dal rogito, l’agente immobiliare va pagato già dopo la stipula del compromesso.