Scopri come evitare di mandare a monte la vendita (e rimetterci pure dei soldi)
La vendita di un immobile è un’operazione complessa e stressante che ci obbliga a prestare attenzione a diversi elementi allo stesso tempo.
Dal prezzo di vendita alla scelta dell’agenzia a cui dare l’incarico, bisogna prendere così tante decisioni tutte insieme!
E di solito c’è un aspetto dell’operazione di vendita della casa che molti sottovalutano e dimenticano fino all’ultimo secondo.
E quando se ne ricordano, ahimè, ormai è già diventato un grosso problema da risolvere in tempi brevi. Un problema che molti prendono alla leggera ma che se non risolto può addirittura far saltare la vendita.
E rivelarsi un salasso per te.
Di cosa stiamo parlando?
Della preparazione della DOCUMENTAZIONE.
Facile da realizzare quando ci si avvia per tempo, ma un vero incubo quando ce ne si ricorda troppo tardi!
E definirlo incubo non è affatto un’esagerazione.
Nel migliore dei casi infatti stiamo parlando di ricerche infinite tra montagne di documenti, di lunghe file in uffici pubblici per cercare di ottenere una copia conforme in tempi brevissimi.
Pensa allo stress che questo ti può provocare, quando magari hai anche già iniziato a preparare gli scatoloni per il trasloco e non riesci più a trovare le cose.
Ma come ti dicevo, questo è il migliore dei casi.
Niente in confronto a quello che ti succederà se alla fine non riesci a mettere insieme la documentazione in tempo.
In questo caso sono davvero dolori!
Infatti la mancanza della documentazione obbligatoria rischia addirittura di far saltare la vendita.
E non è tutto.
Poiché la vendita salterebbe per responsabilità tua, tu rischi pure di rimetterci dei soldi.
E non pochi.
Infatti dovrai anche compensare l’acquirente restituendogli IL DOPPIO DELLA CAPARRA!
E sappi che non stiamo parlando di esempi teorici. Sono cose che nella mia carriera ho già visto succedere più volte.
Proprio di recente un cliente si è rivolto a me per aiutarlo a vendere casa.
Era la seconda volta che doveva ricominciare il processo di vendita perché il primo tentativo non era andato a buon fine.
Il venditore non era riuscito a provare in tempo la conformità della planimetria catastale e la vendita è saltata …. con ingenti danni economici per lui (parliamo di oltre 10.000€…)!
Ti posso dire che, una volta venduto l’immobile, si è davvero mangiato le mani per non essersi rivolto a me fin dall’inizio.
Ma non voglio spaventarti.
Anzi, se ti stai preparando a vendere casa, sappi che ho una buona notizia.
Oggi ho deciso di condividere con te una guida gratuita che ti permetterà di farti trovare pronto con largo anticipo e senza ansie.
Gli esperti servono proprio a questo, giusto?
Continua a leggere quindi se vuoi evitare dello stress inutile e lo spreco di (tanto) tempo e denaro.
ECCO I DOCUMENTI FONDAMENTALI ALLA VENDITA DEL TUO IMMOBILE
1) Copia del rogito
A cosa serve
La copia del rogito, cioè dell’atto di provenienza della casa, serve a provare all’acquirente che sei il proprietario legittimo dell’immobile che gli stai vendendo.
Quando si acquista un immobile è infatti sempre necessario effettuare il rogito presso un notaio, che poi provvederà a registrare l’atto.
Come ottenerla
Se non riesci a trovare il rogito, ti basterà richiederne una copia al notaio che ha redatto l’atto.
Se per una ragione qualsiasi questo non è possibile, avrai comunque la possibilità di richiederne una copia presso l’archivio notarile del distretto in cui pratica (o praticava) il notaio.
Potrai ottenere il documento recandoti di persona oppure per via postale, telematica o via fax.
2) Attestato di Prestazione Energetica (APE)
A cosa serve
L’APE certifica l’indice di prestazione energetica e la classe energetica dell’immobile che devi vendere. Cioè, praticamente indica all’acquirente il livello di isolamento e dispersione del calore dell’immobile.
Il DL 63/2013 prevede che le informazioni sulla prestazione energetica siano obbligatorie non solo in fase di firma del rogito, ma anche in fase di pubblicazione dell’annuncio di vendita.
Per legge, devi quindi indicare la prestazione energetica dell’immobile in tutti gli annunci, che siano online o cartacei.
È bene ricordarsi di questa esigenza perché il DL 192/2005 prevede addirittura una multa tra i 500 e i 3 000 EUR per te nel caso in cui queste informazioni non siano presenti nell’annuncio!
Come ottenerla
Se non trovi, o se non hai mai avuto l’APE, dovrai per forza a un tecnico abilitato per far certificare il tuo immobile.
3) Certificato di agibilità dell’immobile
A cosa serve
Il certificato di agibilità (ex certificato di abitabilità) dell’immobile ne certifica l’igiene, la salubrità e la sicurezza.
Anche se questo documento legalmente non è strettamente necessario per la validità di un atto di compravendita, in realtà conviene sempre averlo a disposizione.
La sua assenza potrebbe infatti dare al compratore il diritto a un risarcimento danni!
Per esempio, prendiamo il caso in cui tu non abbia fornito il certificato di agibilità, e poco dopo la vendita l’immobile si riveli insalubre (magari perché troppo umido), e quindi inagibile.
Come ho già visto succedere in passato, potresti essere condannato a pagare il prezzo dei lavori per la messa in regola
dell’immobile.
Potremmo parlare anche di decine di migliaia di euro…
Queste esigenze valgono però solo per gli immobili costruiti dopo il 30 giugno 2003 o quelli più vecchi in cui siano stati effettuati dei lavori particolari.
Per tutti gli altri immobili, non c’è bisogno di fornire il certificato di agibilità.
Come ottenerlo
Per richiedere il certificato per la prima volta, o per ottenerne una copia, bisogna rivolgersi allo sportello unico dell’edilizia del comune in cui si trova l’immobile.
4) Visura ipotecaria
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A cosa serve
La visura ipotecaria serve a dimostrare all’acquirente che sull’immobile non gravano ipoteche, decreti ingiuntivi o pignoramenti.
Questo serve a informare l’acquirente su possibili diritti che soggetti terzi potrebbero esercitare sull’immobile.
Pensa per esempio al caso in cui si acquisti un immobile e poi si scopra che è gravato da un’ipoteca…
Ricordiamo che un immobile ipotecato serve da garanzia di un credito nel caso di inadempimento da parte del debitore (cioè il precedente proprietario…).
Un rischio enorme per un acquirente!
Poter provare che l’immobile in vendita non sia gravato da diritti di soggetti terzi è quindi essenziale.
Come ottenerla
È ormai possibile ottenere questo documento gratuitamente presso l’Agenzia delle Entrate, anche online (lo trovi qui https://telematici.agenziaentrate.gov.it/Main/index.jsp)
5) Certificazione della conformità della planimetria catastale
A cosa serve
L’atto di compravendita è valido solo se la planimetria dell’immobile (cioè la sua piantina in scala) corrisponde alla planimetria catastale.
Quindi, se nel corso degli anni hai effettuato dei lavori che hanno modificato la planimetria del tuo immobile, dovrai assolutamente richiedere l’adeguamento della planimetria presso il catasto prima di procedere alla vendita.
Come ottenerla
Se vuoi verificare se lo stato del tuo immobile è conforme alla sua planimetria catastale, ti basterà accedere ai servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate per scaricarla gratuitamente.
Se invece vuoi richiedere l’aggiornamento della planimetria, dovrai rivolgerti a un tecnico abilitato per preparare la nuova planimetria che dovrai poi allegare alla tua domanda di aggiornamento da presentare al catasto.
6) Conformità urbanistica
A cosa serve
Questo documento certifica che lo stato dell’immobile è conforme alla licenza edilizia approvata dal comune prima della costruzione.
Come sanare le eventuali non conformità
Diciamo innanzitutto che solo alcuni tipi di difformità sono sanabili. In questo caso, basterà presentare al comune una Denuncia di Inizio Attività Edilizia (DIA).
Per coloro che non sono pratici, è comunque sempre bene,rivolgersi a un tecnico per il disbrigo delle pratiche . Una buona agenzia immobiliare saprà sicuramente segnalarti uno o più nomi di tecnici di comprovata serietà.
Tutti gli altri tipi di difformità possono essere messi in regola solo tramite condono.
È importante sapere però che per gli abusi edilizi che non siano stati condonati o che sia impossibile mettere in regola, si rischia grosso:
una denuncia penale, con la possibilità che venga anche richiesta la demolizione dell’immobile.
7) Certificato di destinazione urbanistica (solo per terreni)
A cosa serve
Questo documento è necessario solo per la compravendita di terreni di qualsiasi superficie o per fabbricati con area di pertinenza superiore ai 5000 metri quadri (e non per gli edifici).
Si tratta di un documento che contiene tutte le informazioni necessarie a proposito della possibilità edificatoria del terreno in questione e dei suoi possibili vincoli.
Come ottenerla
Il certificato viene rilasciato dallo sportello unico dell’edilizia del comune in cui si trova il terreno.
8) Copia del regolamento condominiale
Anche se questo documento non è obbligatorio per poter concludere la vendita, è bene che tu sappia che molti acquirenti, chiedono di visionarlo prima di prendere la decisione di acquistare un immobile.
Per molte persone è infatti importante sapere per esempio che il regolamento offra delle tutele sufficienti in caso di rumori notturni.
O che permetta loro di dare l’immobile in affitto a studenti o
usarlo come bed & breakfast.
Insomma, meglio averlo pronto per rassicurare i potenziali acquirenti in caso di dubbi.
Una copia del regolamento del condominio dell’immobile può essere facilmente ottenuta richiedendola all’amministratore di condominio.
9) Documento di identità
10) Codice fiscale
11) Certificato di stato civile ed eventuale regime patrimoniale (che indichi la separazione o comunione dei beni)
12) Permesso di soggiorno (necessario solo per i cittadini di paesi extra-europei).
Questo è tutto.
Come vedi non si tratta di niente di impossibile, se sai di cosa hai bisogno… Al contrario, può diventare MOLTO impegnativo e difficoltoso se non sai bene come muoverti.
Tutto diventa più facile quando puoi affidarti a qualcuno che in questo campo ha esperienza da vendere.
Sicuramente ti sarai reso conto che vendere casa può essere un’operazione faticosa e stressante, soprattutto quando si ha poca esperienza nel settore.
I rischi che corri se la tua documentazione non è completa sono:
- Far saltare la compravendita all’ultimo momento – e dover ricominciare daccapo!
- Dover restituire all’acquirente IL DOPPIO della caparra, rimettendoci quindi un sacco di soldi
- Dover risarcire eventuali danni dovuti all’inagibilità dell’immobile
Per non parlare neanche dello stress di tutta questa situazione.
Il mio consiglio quindi è di:
a) Pianificare la vendita con largo anticipo…
b) e affidarti alle competenze di un esperto del settore
Solo un esperto infatti può darti quel sostegno necessario in un momento delicato della tua vita, come la vendita della casa di famiglia o di un immobile ricevuto in eredità.
Chiedere l’aiuto di un agente immobiliare esperto può infatti risolverti parecchi problemi e fornirti le competenze necessarie per proteggere i tuoi interessi economici e legali.
Per inciso, se vuoi vendere casa velocemente e senza problemi, io ti posso davvero aiutare.
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